深圳业委会选聘物业，到底要不要公开招标？

深圳业委会选聘物业，到底要不要公开招标？

答：除了"继续聘用原物业"这一种情况，住宅小区业主大会选聘物业服务企业，应当公开招标。

深圳的规定比全国大多数城市都明确。《深圳经济特区物业管理条例》第五十六条写得很直接：除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。

这一条很多业委会不知道。常见的误解是"业主大会投票通过了就行，选哪家我们自己定"——表决通过的是要不要换、预算多少，不是绕开招标程序。

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什么情况下必须招标？什么时候可以不招？

最容易被忽略的是"投标人少于三家"这一条。 有些小区项目发了一次公告，只来两家，就直接从这两家里挑了——这在程序上是不合规的。正确做法是重新招标；重新招标后仍然不足三家，再由业主大会表决是否转为协议选聘。

谁是招标人？业委会能自己说了算吗？

这个问题比"要不要招标"更容易出错。

按《深圳市物业服务招标投标指导规则》，业主大会是招标人，业主委员会是执行机构。业委会行使的是招标人职责，但不能替业主大会做决定。

指导规则还明确了一条：物业服务招标投标活动实行招标人负责制。

翻译成大白话就是——程序合规的责任，落在业主大会（通过业委会执行）身上。出了质疑和投诉，第一责任人是招标人。

招标文件谁来编？要报街道办备案吗？

要。这是很多业委会漏掉的一步。

指导规则第十条写得很清楚：业主委员会应当在街道办事处的指导下组织编制招标文件。招标文件的主要内容包括招标公告、物业服务期限和范围、投标人的资格条件、投标报价要求、评标方法、定标方法、拟签订的合同文本等。

而且按第八条的规定，业主大会会议通过的招标文件要报街道办事处备案。

也就是说，完整的顺序是这样：

1. 业委会起草招标需求（服务标准、人员配置、预算上限）

2. 在街道办指导下编制招标文件

3. 业主大会会议表决通过

4. 报街道办备案

5. 发布公告、开标、评标、定标

6. 定标后由业委会与中标物业签合同

顺序不能反过来。 实际中最常见的错误是先表决、后编文件，甚至先跟某家物业谈好了再补程序——这种一旦被业主质疑，很难解释。

找代理机构做，业委会要盯住哪几件事？

一句话：决策权在业主大会，执行和程序合规交给专业机构。 代理机构不能替你们决定选哪家物业。

常见问题

问：我们小区只有 200 户，也要公开招标吗？ 看是不是"住宅物业管理区域"。条例对住宅区没有按规模豁免，小规模住宅区同样适用。具体可以问街道办，以他们的指导为准。

问：招标代理费谁出？ 可以在招标文件中约定由业主大会支付，也可以约定由中标的物业服务企业承担。无论哪种，必须在招标文件里写清楚，否则后面容易扯皮。

问：我们想继续用现在的物业，只是想重新签合同，要招标吗？ 业主大会决定继续聘用原物业服务企业的，属于第五十六条的例外情形，不需要公开招标。

问：业委会能不能指定某家物业？ 不能。招标人负责制下，业委会的职责是组织程序，不是内定结果。这既是对业主负责，也是对业委会委员自己的保护——程序走扎实了，后面不管选哪家，都站得住。